Hausübertragung gegen Rente: Entstehen beim Rentenempfänger steuerpflichtige Zinserträge?

Der Fall:
Ein Ehepaar hatte im Jahr 2012 einem ihrer Söhne und dessen Ehefrau ein bebautes Grundstück gegen eine monatliche Rente in Höhe von 1.000 € übertragen. Die Rente hatte insgesamt eine Laufzeit von 30 Jahren und zwei Monaten (Zeitrente). Zu Beginn des Jahres 2013 betrug die Laufzeit noch 29 Jahre und zwei Monate. Die Rente war bis zum Tod des Längstlebenden des Ehepaars und danach bis zum Ende der Laufzeit an deren Erben zu zahlen.

Mit Rücksicht auf die finanzielle Leistungsfähigkeit ihres Sohnes hatten die Eheleute bewusst eine niedrige Rentenzahlung und eine lange Laufzeit zugrunde gelegt. Das sich daraus ergebene Gesamtentgelt lag unterhalb des Verkehrswertes der Immobilie am Übertragungsstichtag.

Da die Übertragenden bewusst auf Einnahmen verzichtet hatten, und dem Sohn und der Schwiegertochter diese Vorteile wirtschaftlich zugewendet hätten, gingen sie davon aus, dass die Rentenzahlungen keinen einkommensteuerbaren Zinsbetrag enthalten.

Anders der BFH in seiner Entscheidung vom 14.07.2020, Az.: VIII R 3/17. Trotz der Übertragung der Immobilie zu einem Preis unterhalb des Verkehrswerts handelt es sich um ein einkommensteuerbares Veräußerungsgeschäft und nicht um eine unentgeltliche erbrechtliche Übertragung.

Konsequenz:
Die Rentenzahlungen aus der Veräußerungszeitrente sind beim Veräußerer und Erwerber in einen Tilgungs- und Zinsanteil aufzuteilen, § 13 Abs. 1 BewG. Der Tilgungsanteil entspricht dem Barwert des Rentenstammrechts, der sich aus der Abzinsung aller noch ausstehenden Teilbeträge ergibt. In Höhe der Differenz des Barwertes der Rentenforderung zur jeweiligen Rentenzahlung erzielt der Veräußerer einen steuerpflichtigen Zinsertrag. Das gilt auch dann, wenn der Veräußerungsvorgang nicht einkommensteuerbar ist.

Fazit:
Für das Kalenderjahr 2013 belief sich der Zinsanteil auf 9.412 € und musste von den Übergebern versteuert werden. Die Zinseinkünfte unterliegen grundsätzlich dem gesonderten Tarif von 25 Prozent (Abgeltungssteuersatz § 23d Abs. 1 EStG), es sei denn, der Steuerpflichtige kann erfolgreich einen Antrag auf Günstigerprüfung stellen, § 32d Abs. 6 EStG. Dann sind die Zinseinkünfte dem niedrigeren persönlichen Steuersatz zu unterwerfen.

Also: Aufgepasst bei Grundstücksübertragungen gegen Renten!