Das JStG 2020 in kleinen Portionen: Hier, Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete

Liegt die tatsächliche Miete deutlich unter der ortsüblichen Miete, darf nur der Teil der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden, der der reduzierten Miete entspricht. Die Grenze über eine generelle Aufteilung der Wohnraumüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlich vermieteten Teil wurde ab 2021 (von bisher 66 %) auf 50 % der ortsüblichen Miete herabgesetzt, § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG.

Beträgt die Miete 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist ab dem Veranlagungszeitraum 2021 zu prüfen, ob ein Totalüberschuss aus den Vermietungseinkünften anzunehmen ist. Bei einer positiven Totalüberschussprognose ist die Absicht, Einkünfte zu erzielen, zu unterstellen, sodass die Werbungskosten voll abziehbar sind. Bei einem negativen Ergebnis ist nur der entgeltlich vermietete Teil zugrunde zu legen, sodass die Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden können.

Fazit:
Die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, wird zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete geprüft und ab 66 % der ortsüblichen Miete wie bisher gesetzlich unterstellt.

Zur Ermittlung der Vergleichsmiete:
Nach einem Urteil des Finanzgerichts Sachsen vom 27.04.2020, AZ 6 K 1390/19, kommt es bei dem Vergleich der tatsächlichen mit der ortsüblichen Miete allein auf das Verhältnis der ortsüblichen Miete zur vereinbarten Miete an. Dabei sind auch die umlagefähigen Betriebskosten einzubeziehen.

Wichtiger Hinweis:
Es kommt nicht darauf an, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Vermieter das vereinbarte Entgelt für die Gebrauchsüberlassung bereits während des laufenden Jahres tatsächlich vereinnahmt hat. Bei der Frage, ob eine teilweise unentgeltliche Gebrauchsüberlassung vorliegt, kommt es (entgegen der Auffassung des Finanzamts) auf die Zahlungsverpflichtung an. Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag wird der Mieter die umlagepflichtigen Betriebskosten schulden, weshalb der Mietvertrag regelmäßig eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten vorsehen wird. Der Betrag, der sich aus der Nebenkostenabrechnung ergibt, ist in die Berechnung der 50/66 %-Grenze einzubeziehen. Bitte beachten!

Petra Siebert-Pönninghaus

Petra Siebert-Pönninghaus

STEUERBERATERIN, GESELLSCHAFTERIN / GESCHÄFTSFÜHRERIN

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